Quelles sont les voies de recours dans un litige locatif ?
Vérifié le 10/03/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
En cas de conflit dans le cadre d'une location immobilière, il est recommandé de tenter de trouver une solution amiable. En cas d'échec, il faut parfois tenter une conciliation, pour ensuite avoir le droit de saisir le juge. Les délais de saisine dépendent de la nature du litige.
Quel que soit le litige qui vous oppose à votre locataire ou à votre bailleur (ou à son représentant, notamment une agence immobilière), il est toujours préférable de trouver une solution amiable afin de conserver de bons rapports locatifs.
Démarche amiable
Si vous ne parvenez pas à vous parler, il est conseillé d'adresser un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit relatant les faits le plus précisément possible.
Il doit être accompagné des arguments et preuves pour étayer votre propos (références juridiques, factures, photos etc...).
Ce courrier est une première étape préalable incontournable pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.
Par exemple, si le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai imparti par le bailleur, le locataire peut adresser un courrier de ce type :
Modèle de document Demander le remboursement du dépôt de garantie non restitué
Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté. Toutefois, à Paris et dans les autres communes situées en zone tendue, cette augmentation est plafonnée.
Simulateur Vérifier si un logement est situé en zone tendue
hausse limitée à l'IRL, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents,
ou hausse spécifique après certains travaux,
ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.
Le locataire peut contester le loyer :
en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
hausse limitée à l'IRL, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents,
ou hausse spécifique après certains travaux,
ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.
En outre, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Le locataire peut contester le loyer :
en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux du tribunal dont dépend le logement.
hausse limitée à l'IRL, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents,
ou hausse spécifique après certains travaux,
ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.
En outre, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Le locataire peut contester le loyer :
en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape recommandée),
puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
puis, en cas d'échec, devant le juge des contentieux du tribunal dont dépend le logement.
Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté librement.
En cas de litige sur le montant du complément de loyer, il est recommandé d'engager en premier lieu obligatoire d'entreprendre une démarche amiable (courrier écrit). En cas d'échec, il est obligatoire d'engager une conciliation dans un délai de 3 mois après la signature du bail, avant tout recours au juge.
La saisine de la CDC doit intervenir dans un délai de 3 mois après la signature du bail.
La procédure est gratuite.
Audience
Devant la commission de conciliation, c'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié. il doit apporter la preuve que le logement présente des caractéristiques particulières de confort ou de localisation, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Décision
Si la commission de conciliation parvient à un accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission. Ce nouveau montant s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail.
Si le désaccord persiste, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission pour demander au juge des contentieux de la protection d'annuler ou de diminuer le complément de loyer.
Recours au juge
Si le désaccord persiste, le locataire doit saisir le tribunal dans un délai de 3 mois après avoir reçu l'avis de la commission de conciliation. Il peut saisir le juge des contentieux de la protection d'une demande d'annulation ou de diminution du complément de loyer.
Le loyer (tenant compte d'un éventuel complément de loyer) fixé par le juge s'applique à partir de la date d'entrée en vigueur du bail (effet rétroactif).
Attention :
jusqu'à ce que le juge rende sa décision, le locataire doit continuer à payer le loyer (loyer de base et le complément de loyer) fixé dans le contrat de bail.
Quel que soit le litige qui vous oppose à votre locataire ou à votre propriétaire (ou à son représentant, notamment une agence immobilière), il est toujours préférable de trouver une solution amiable afin de conserver de bons rapports locatifs.
Démarche amiable
Si vous ne parvenez pas à vous parler, il est conseillé d'adresser un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit relatant les faits le plus précisément possible.
Il doit être accompagné des arguments et preuves pour étayer votre propos (références juridiques, factures, photos etc...).
Ce courrier est une première étape préalable incontournable pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.
Par exemple, si le bailleur a fait une erreur de calcul, le locataire peut contester l'augmentation annuelle du loyer par ce type de courrier :
Modèle de document Contester le montant d'une révision de loyer en cours de bail
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Conciliation
Si vous n'obtenez pas gain de cause avec un courrier, il peut être utile d'engager une procédure de conciliation auprès de la commission départementale de conciliation dont dépend le logement.
À noter
la conciliation est facultative. Elle est toujours gratuite.
Recours au juge
En cas de litige sur une révision annuelle de loyer, vous avez 1 an pour saisir le juge des contentieux de la protection à partir de la date de révision du loyer.
4 mois avant le terme du bail, en cas d'absence de réponse ou de refus du propriétaire, le locataire doit saisir la commission de conciliation (procédure gratuite). À défaut de conciliation, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant le terme du bail.
Attention :
si le juge n'est pas saisi dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer.
4 mois avant le terme du bail, en cas d'absence de réponse ou de refus du propriétaire, le locataire doit saisir la commission de conciliation (procédure gratuite). À défaut de conciliation, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant le terme du bail.
Attention :
si le juge n'est pas saisi dans ce délai, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer.
Si le propriétaire estime que le loyer du logement loué vide est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé.
Le locataire peut accepter ou refuser. En cas de désaccord persistant, plusieurs recours sont possibles. La procédure à respecter dépend de la localisation du logement : dans une commune située en zone tendue, à Paris, à Lille, à Hellemmes, à Lomme, ou dans une zone non tendue.
Simulateur Vérifier si un logement est situé en zone tendue
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Zone tendue
À Paris
À Lille, Hellemmes et Lomme
Zone non tendue
Si le propriétaire estime que le loyer du logement loué vide est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé. Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail.
Pour accepter la proposition d'augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier au propriétaire, au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
À noter
l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus.
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant le terme du contrat, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix (procédure gratuite).
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement doit être saisi avant le terme du bail.
Le propriétaire peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition. La proposition doit être faite au moins 6 mois avant le terme du contrat.
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse 4 mois avant le terme du contrat, le locataire ou le propriétaire doit saisir la commission de conciliation.
En cas d'échec de la conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi, avant le terme du contrat.
À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
Attention :
si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.
Le propriétaire peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition. La proposition doit être faite au moins 6 mois avant le terme du contrat.
Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse 4 mois avant le terme du contrat, le locataire ou le propriétaire doit saisir la commission de conciliation.
En cas d'échec de la conciliation, le juge des contentieux de la protection peut être saisi, avant le terme du contrat.
À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
Attention :
si le juge n'est pas saisi avant le terme du bail, le bail est reconduit aux conditions antérieures du loyer. Toutefois, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le propriétaire peut l'augmenter de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL) pour fixer le nouveau loyer.
Si le propriétaire estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé. Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail.
Pour accepter la proposition d'augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
Le locataire peut refuser l'augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son propriétaire, au plus tard 4 mois avant la fin du bail.
À noter
l'absence de réponse de la part du locataire vaut refus.
Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant le terme du contrat, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix (procédure gratuite).
Si le désaccord persiste en dépit de l'intervention de la commission départementale de conciliation, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement peut être saisi, à la condition de le faire avant le terme du bail.
Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.
Ce courrier est une première étape préalable incontournable pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.
Le locataire fait préciser par lettre recommandé avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.
Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si après un délai de mois, la mise en demeure est restée sans réponse ou le désaccord persiste, le locataire ou le bailleur peut saisir le greffe du tribunal et/ou la commission départementale de conciliation.
Quel que soit le litige qui vous oppose à votre locataire ou à votre bailleur (ou à son représentant, notamment une agence immobilière), il est toujours préférable de trouver une solution amiable pour conserver de bons rapports locatifs.
Démarche amiable
Si vous ne parvenez pas à vous parler, il est conseillé d'adresser un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit relatant les faits le plus précisément possible.
Il doit être accompagné des arguments et preuves pour étayer votre propos (références juridiques, factures, photos etc...).
Ce courrier est une première étape préalable incontournable pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.
Conciliation
Si vous n'obtenez pas gain de cause avec un courrier, il peut être utile d'engager une procédure de conciliation :
Quel que soit le litige qui vous oppose à votre locataire ou à votre bailleur (ou à son représentant, notamment une agence immobilière), il est toujours préférable de trouver une solution amiable afin de conserver de bons rapports locatifs.
Démarche amiable
Si vous ne parvenez pas à vous parler, il est conseillé d'adresser un courrier recommandé avec accusé de réception.
Le courrier doit relatant les faits le plus précisément possible.
Il doit être accompagné des arguments et preuves pour étayer votre propos (références juridiques, factures, photos etc...).
Ce courrier est une première étape préalable incontournable pour engager ensuite un recours éventuel devant le juge.
Conciliation
Si vous n'obtenez pas gain de cause avec un courrier, il peut être utile d'engager une procédure de conciliation :
la CDC n'est pas compétente pour les litiges relatifs aux loyers dans le parc social.
Recours au juge
D'une manière générale, tout litige lié une location immobilière relève de la compétence du juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué.
La saisine doit être faite dans un délai de 3 ans après l'apparition du litige.
